12/05/2006
О доходности акций по сравнению с недвижимым имуществом.
Пару недель тому назад мы с вами сравнивали доходы, которые в среднем приносят разные типы акций и облигаций. Сегодня мы поговорим о вещах, которые могут быть довольно любопытны всем нашим слушателям. Речь пойдет о Real Estate (недвижимом имуществе) и о доходах на него по сравнению с доходами на акции.
Мы все слышали о необыкновенном росте цен на недвижимое имущество в течение последних лет. Но мы с вами уже знаем, что результаты «нескольких лет» не являются показательными. К счастью, в рамках одного из департаментов нашего правительства, Department of Housing and Urban Development существует так называемый Office of Federal Housing Enterprise Oversight, который собирает данные о стоимости жилья в Соединенных Штатах начиная с 1975 года, т.е. 31 год. Это уже что-то. Из этих данных строится индекс, который называется HPI, House Price Index. Это индекс стоимости односемейных домов. Он собирается по каждому штату, усредняется по всей стране, а также подсчитывается для 9-ти регионов, на которые традиционно делятся Соединенные Штаты, и для некоторых больших городов и их пригородов (т.н. Major Metropolitan Areas).
Мы конечно знаем, что индивидуальные дома растут в цене по-разному (вспомним любимую присказку всех агентов по недвижимости: «location, location, location»). Тем не менее, усредненные цифры дают хорошее представление о том, что происходит с ценами на Real Estate в этой стране.
Начнем с укрупненных регионов. Быстрее всех рос так называемый Тихоокеанский регион (в него входят Калифорния, Вашингтон, Орегон, Аляска, и Гаваи). За 31 год цены на односемейные дома в этом регионе выросли больше чем в 13 раз. Это звучит очень внушительно, однако если мы переведем эту величину в средний годовой прирост, то окажется, что он составил несколько менее впечатляющие 8.7%. Следуюшей была Новая Англия (Массачуссетс, Коннектикут и еще 4 штата). В ней цены выросли больше чем в 9 раз, что значит, что в среднем цены росли на 7.5% в год. Далее - Среднеатлантические штаты: цены выросли почти в 7.5 раз, а в среднем за год – на 6.7%. Интуитивно мы так и предполагали: на обоих побережьях цены цены растут быстрее, чем в центре страны. Далее, т.н. Горный район: там цены выросли в 6.7 раза или в среднем на 6.35% в год. Наш Illinos, входит в т.н. Северовосточный Центральный регион, который оказался на 5-м месте: за последние 31 год цены в среднем росли примерно на 5.3%, а на последнем, 9-м месте – Югозападный Центральный регион (Луизиана, Арканзас и соседствующие штаты): там рост цен был примерно 4.3% в год.
В среднем же по стране, за последние 31 год цены на односемейные дома выросли в 6.4 раза, т.е. примерно на 6.2% в год. А что произошло за это время с биржей? Оказывается за тот же период, цены на акции выросли примерно в 48 раз, и в среднем в год они росли на 13.3%, т.е. более чем в два раза быстрее, чем цены на дома!
Более того, интересно сравнить рост цен на недвижимое имущество с уровнем инфляции. Период с 1975 года захватывает конец 70х – начало 80-х годов, когда инфляция была высокой. Средний уровень инфляции с 1975 то 2006 был равен 4.2%, т.е. немного выше, чем средний показатель за последние 80 лет. Таким образом, в смысле реальных (за вычетом инфляции) доходов недвижимость росла медленнее, чем на 2% в год, а акции (в реальных терминах) росли на 9.1% в год.
Вы могли бы сказать: «это усредненные данные, а в отдельных городах цены растут намного быстрее!» Посмотрим, как росли цены на дома в нескольких больших городах. Начнем с нашего Чикаго: за 31 год цены поднялись примерно в 6.6 раза, или в среднем на 6.4%, т.е. очень близко к тому, что происходило по стране в среднем. В New York-е цены росли немного быстрее: в среднем на 8.5%. В Бостоне – еще чуть-чуть быстрее, на 9%. В Miami – помедленнее, в среднем на 7.5% в год, а в Los Angeles’е – быстрее, чем в Бостоне: в среднем на 9 1/4 %. Но опять же, рост цен на недвижимость в этих городах значительно медленнее, чем рост цен на акции, которые, как мы уже упомянули, с 1975 по 2006 год росли в среднем на 13.3% в год.
Эти данные подтверждают, что акции в среднем растут намного быстрее, чем цены на недвижимое имущество. Разумеется, мы используем дома не только (и не столько) как средство для инвестиций. И, конечно же, при неравномерности роста цен на недвижимость, в редких случаях отдельные дома растут быстрее, чем акции. С другой стороны, некоторые акции растут быстрее любых домов: за последние 14 лет, акции всем известной компании Starbucks поднялись в 54 раза, в среднем росли на 33% в год. Это, разумеется, не значит, что она будет продолжать расти так же быстро, но дома за 14 лет в 54 раза в цене не растут.
На нашем сайте, www.zaksadviser.com вы можете посмотреть полный текст этого сегмента. В документе приведены данные по каждому штату. Калифорния – на первом месте (в среднем 9.2% в год), Illinois – на 26-м (5.6%), Mississippi – на последнем месте, 3.75%, т.е. в Mississippi цены выросли медленнее, чем уровень инфляции.
На этом нам сегодня придется закончить. Если у вас есть вопросы, звоните нам по телефону 312-223-8451, или, если Вы предпочитаете говорить по-русски, 773-528-5902.
Передачу вел Сергей Закс. Благодарю вас за внимание и до следующей встречи.
Appendix 1.
Real Estate Prices
Regional Summary: Q1 1975 - Q1 2006
| Region | Total Return | Average Annual Return (%) |
| Pacific (AK, CA, HI, OR, WA) | 13.29 | 8.70 |
| New England (CT, MA, ME, NH, RI, VT) | 9.32 | 7.47 |
| Middle Atlantic (NJ, NY, PA) | 7.43 | 6.68 |
| Mountain (AZ, CO, ID, MT, NM, NV, UT, WY) | 6.74 | 6.35 |
| South Atlantic (DC, DE, FL, GA, MD, NC, SC, VA, WV) | 6.04 | 5.97 |
| East North Central (IL, IN, MI, OH, WI) | 4.93 | 5.28 |
| West North Central (IA, KS, MN, MO, ND, NE, SD) | 4.66 | 5.09 |
| East South Central (AL, KY, MS, TN) | 3.91 | 4.50 |
| West South Central (AR, LA, OK, TX) | 3.66 | 4.28 |
| USA | 6.39 | 6.16 |
| US Stock market, Q1 1975 – Q1 2006 | 48.31 | 13.32 |
| US Average Annual Inflation rate, 1975 - 2006 | 4.2% |
Source: The Office of Federal Housing Enterprise Oversight, The Federal Reserve Bank of St-Louis, Zaks Investment Advisory Service, LLC
Appendix 2.
Real Estate Prices
Major Metropolitan Areas
| Area | Total Return | Average Annual Return (%) |
| Chicago (Q3 1975 – Q1 2006) | 6.57 | 6.37% |
| New York (Q1 1976 – Q1 2006) | 11.51 | 8.48 |
| Boston (Q1 1978 – Q1 2006) | 11.16 | 9.00 |
| Los Angeles (Q2 1975 – Q1 2006) | 15.15 | 9.24 |
| Miami (Q1 1976 – Q1 2006) | 8.75 | 7.50 |
| Madison, WI (Q1 1977 – Q1 2006) | 5.03 | 5.73 |
| Minneapolis-St.Paul, MN (Q2 1976 – Q1 2006) | 6.25 | 6.35 |
| US Stock market, Q1 1975 – Q1 2006 | 48.31 | 13.32 |
Source: The Office of Federal Housing Enterprise Oversight, The Federal Reserve Bank of St-Louis, Zaks Investment Advisory Service, LLC
Appendix 3.
Housing Market in Individual States
| State | Total Return, 1975-2006 | Average Annual Return, 1975-2001 |
| California | 15.16 | 9.17% |
| Washington, DC | 14.43 | 8.99% |
| Massachusetts | 10.62 | 7.92% |
| Maine | 10.44 | 7.86% |
| Rhode Island | 9.83 | 7.65% |
| Virginia | 9.61 | 7.57% |
| Hawaii | 9.49 | 7.53% |
| New Jersey | 8.74 | 7.24% |
| New Hampshire | 8.53 | 7.16% |
| Maryland | 8.30 | 7.06% |
| New York | 8.21 | 7.03% |
| Oregon | 8.15 | 7.00% |
| Nevada | 7.95 | 6.92% |
| Connecticut | 7.63 | 6.78% |
| Florida | 7.10 | 6.53% |
| Arizona | 7.09 | 6.52% |
| Colorado | 6.65 | 6.30% |
| Minnesota | 6.44 | 6.19% |
| Virginia | 6.40 | 6.17% |
| Delaware | 6.25 | 6.09% |
| Montana | 5.94 | 5.92% |
| Utah | 5.79 | 5.83% |
| Vermont | 5.60 | 5.72% |
| Pennsylvania | 5.52 | 5.66% |
| Michigan | 5.36 | 5.57% |
| Illinois | 5.35 | 5.56% |
| Wisconsin | 5.26 | 5.50% |
| New Mexico | 5.25 | 5.49% |
| Idaho | 5.10 | 5.39% |
| Wyoming | 4.92 | 5.28% |
| North Carolina | 4.70 | 5.12% |
| Missouri | 4.39 | 4.89% |
| South Carolina | 4.36 | 4.86% |
| Georgia | 4.33 | 4.84% |
| Louisiana | 4.28 | 4.80% |
| Ohio | 4.27 | 4.80% |
| Alaska | 4.24 | 4.77% |
| Iowa | 4.22 | 4.75% |
| Tennessee | 4.12 | 4.68% |
| Kentucky | 4.06 | 4.62% |
| Alabama | 3.88 | 4.47% |
| Indiana | 3.88 | 4.47% |
| Nebraska | 3.83 | 4.43% |
| South Dakota | 3.82 | 4.42% |
| Kansas | 3.73 | 4.34% |
| Arkansas | 3.68 | 4.29% |
| North Dakota | 3.59 | 4.21% |
| Texas | 3.53 | 4.15% |
| Oklahoma | 3.49 | 4.11% |
| West Virginia | 3.26 | 3.89% |
| Mississippi | 3.13 | 3.75% |
Source: The Office of Federal Housing Enterprise Oversight
©2006-2008 Zaks Investment Advisory Service, LLC. All rights reserved.